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Las raíces legales del alto riesgo

Oct 27 2008

Análisis de William Fisher

NUEVA YORK, 24 oct (IPS) – Una ley de hace 31 años contra las políticas bancarias que dificultaban el acceso a préstamos inmobiliarios a los pobres y a los miembros de minorías es hoy considerada por analistas conservadores una de las causas principales de la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

Esta afirmación es reiterada por algunos de los principales medios de comunicación, así como por blogueros de derecha.

Durante muchos años, los bancos locales y regionales recibían depósitos de personas que vivían en barrios pobres, muchas integrantes de minorías raciales.

Pero los bancos no extendieron créditos a estos depositantes. Las pequeñas empresas no recibieron financiación. Los préstamos hipotecarios no se concretaron. Los supermercados y otros comercios no se construyeron, obligando a los residentes a viajar muchos kilómetros para satisfacer las necesidades de su hogar.

Los trabajos locales disminuyeron. Aumentó el delito. Estallaron disturbios en algunas ciudades. Vecindarios enteros se vinieron abajo.

Luego, en 1977, bajo la presidencia Jimmy Carter (1977-1981), el Congreso legislativo aprobó la Ley de Reinversiones Comunitarias (CRA). Ésta requería que instituciones financieras reguladas y aseguradas federalmente demostraran que estaban prestando e invirtiendo en sus comunidades.

Inicialmente, algunos bancos locales y regionales se opusieron a la medida. Para estos, eso representaba la innecesaria interferencia del gobierno en el sector privado y los envolvía en lo que ellos veían como un mar de trámites adicionales.

Pero con los años, estos bancos se ajustaron ampliamente a los requisitos de la CRA. Hoy, la mayoría lo ven como un normal «costo de hacer negocios».

Las palabras clave aquí son «instituciones financieras federalmente reguladas y aseguradas», lo que significa bancos comerciales e instituciones de ahorro.

No fueron incluidos los bancos de inversiones ni los agentes hipotecarios ni los ahora arruinados prestamistas no bancarios, como New Century Financial Corp. y Ameriquest, que avalaron la mayoría de los préstamos de alto riesgo que ahora se sabe fueron muy perjudiciales.

La razón es que estos prestamistas privados eran regulados por 50 supervisores bancarios estaduales diferentes, en vez de serlo por el gobierno federal. En los hechos, esto quiere decir que no eran regulados en absoluto.

Quienes defienden a la CRA señalan que la omisión de pagos de las hipotecas extendidas en ese marco está muy por debajo del promedio nacional y es muchas veces más baja que la de los préstamos hipotecarios de alto riesgo aprobados por prestamistas no supervisados.

Ellen Seidman, directora de la Oficina de Supervisión de las Instituciones de Ahorro (OTS) en el gobierno de George Bush (1989-1993, padre del actual mandatario) y ahora funcionaria de la New America Foundation, dijo a IPS que «en los 30 años transcurridos desde su aprobación, la CRA generó cambios importantes en la manera como los bancos y las instituciones de ahorro ven y sirven a las comunidades y los consumidores de ingresos bajos y moderados».

Datos federales de vivienda muestran que fue el sector privado no regulado –no el gobierno o compañías respaldadas por el gobierno– el responsable de la explosión de los préstamos de alto riesgo en el centro de la crisis.

Según el Consejo de Gobernadores de la Reserva Federal, más de 84 por ciento de las hipotecas de alto riesgo en 2006 fueron emitidas por instituciones de préstamo privadas. Estas firmas respondieron por casi 83 por ciento de los préstamos de alto riesgo a personas de ingresos bajos y medios ese año.

Se llama hipotecas de alto riesgo a los préstamos para la adquisición de viviendas concedidos a personas con un historial de crédito complicado.

Las hipotecas de alto riesgo fueron ofrecidas a los prestatarios más débiles durante el auge inmobiliario entre 2001 y 2007. Estos préstamos experimentaron su punto más alto entre 2004 y 2006.

Críticos conservadores de la CRA también sostienen que el gobierno de Bill Clinton (1993-2001) presionó a los gigantes de la industria Fannie Mae y Freddy Mac para que concedieran préstamos hipotecarios de alto riesgo.

Estas entidades han operado desde 1968 como empresas patrocinadas por el gobierno. Esto significa que, aunque las dos compañías son propiedad privada y operadas por accionistas, se asumió que estaban protegidas financieramente por el apoyo del gobierno federal. Y ahora, ambas quedaron bajo control del gobierno.

Fannie Mae fue creada en 1938 como parte del New Deal (nuevo trato), paquete de programas de desarrollo económico y social aplicado en los años 30 por el ex presidente estadounidense Franklin Delano Roosevelt (1933-1945) para sacar a su país de la Gran Depresión causada por el colapso de la Bolsa de Valores en 1929.

La crisis del mercado nacional de viviendas tras la Gran Depresión desalentó a los prestamistas privados de invertir en hipotecas inmobiliarias. Fannie Mae se creo para proveer a los bancos locales de dinero federal y financiar hipotecas en un intento por elevar lo niveles de la propiedad inmobiliaria y la disponibilidad de viviendas accesibles.

Pero Fannie y Freddie no son prestamistas. Reciben dinero de prestamistas privados que en realidad son los que avalan los empréstitos.

En un esfuerzo por promover que las minorías y los blancos de las zonas rurales accedieran a la propiedad inmobiliaria, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano fijó objetivos para que Fannie y Freddie en 1992 adquirieran préstamos de bajos ingresos a fin de venderlos en el mercado secundario. Terminaron alcanzando 52 por ciento de los préstamos extendidos a familias de ingresos bajos y moderados.

Pero estos empréstitos, y esas familias, representan una pequeña proporción de los préstamos totales. Entre 2004 y 2005, cuando estaban en auge las hipotecas de alto riesgo, Fannie y Freddie pasaron de tener 48 por ciento de los mismos a alrededor de 24 por ciento.

Entre las razones para ese fenómeno se encuentra el hecho de ambas firmas eran supervisadas por estándares mucho más exigentes que la mayoría de los actores no regulados en el sector privado. La mayor parte de estos actores no regulados ahora quedaron en bancarrota o enfrentan serios problemas legales.

Durante el mismo periodo de tres años, estos mismos bancos de inversiones privados y no regulados dominaron los préstamos hipotecarios que fueron empacados y vendidos en el mercado secundario.

Ellen Seidman, quien llevó con éxito la crisis de las instituciones de ahorro en los años 80 y 90 –el fracaso de 2.412 asociaciones de ahorro y préstamo–, dijo ante el Congreso que «miles de millones, tal vez billones de dólares de créditos e inversiones han llegado a estas comunidades estimulados, incentivados o dirigidos por la Ley y por leyes colaterales como la Ley de Revelación de Hipotecas de Hogares (HMDA), varios estatutos antidiscriminación, y obligaciones depositadas en Fannie Mae y Freddie Mac. Y aunque hubo una época en que quienes estaban sujetos a la CRA se quejaron amargamente por esto, en general esa época pasó».

Pero, pese a sustanciales evidencias en el sentido contrario, los críticos conservadores de la CRA continúan culpándola por las tribulaciones económicas de la nación.

El columnista conservador Charles Krauthammer sostuvo que, aunque el objetivo de la CRA era admirable, «condujo a una presión tremenda sobre Fannie Mae y Freddie Mac –quienes a su vez presionaron a los bancos y a otros prestamistas– para extender hipotecas a personas que estaban pidiendo empréstitos más allá de su alcance. A eso se le llama préstamos de alto riesgo. Eso está en la raíz de nuestra calamidad actual».

Y en FOX News, el analista Neil Cavuto señaló: «No recuerdo un alerta que dijera que Fannie y Freddie eran un desastre. Prestarles a minorías y a población en riesgo es un desastre».(FIN/2008)